פסק-דין בתיק ה"פ 528-07

עניינה של התובענה הוא בפיצויי הפקעה ובפיצויים בגין נזקים שנטען שנגרמו בעקבותיה.

העובדות הצריכות לעניין וטענות הצדדים

1.         המבקש (להלן: " המושב") הינו חוכר ממינהל מקרקעי ישראל מזה עשרות שנים של חטיבת קרקע בשטח של 1526 דונם בתלמי מנשה, בין היתר בגושים 4233 ו-3833, על פי חוזה חכירה המתחדש מעת לעת - לצרכי חקלאות בלבד (חוזה החכירה מיום 23/5/05, שהיה רלוונטי במועד ההפקעה ובעת הגשת התביעה צורף כנספח א לתובענה).

       ביום 21/11/01 פורסמה בילקוט הפרסומים (י"פ 5033, ע' 465) הודעה על אודות אישור תכנית מיתאר מקומית מס' מח/85 (להלן: " תכנית המיתאר"), בדבר שינוי ייעוד של חלק מתוך המקרקעין המוחכרים למושב, משטח חקלאי לדרך אזורית 4313 (להלן: " הכביש").

       כארבע שנים לאחר פרסומה של תכנית המיתאר, ביום 15/2/06 פורסם ב"רשומות" (ק"ת 462, ע' 6461) צו הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) (דרך מס' 4313: עוקף באר יעקב), התשס"ו-2006 (להלן: " הצו"), מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 (להלן: " הפקודה"). הצו הוצא על ידי שר התחבורה, בתוקף הסמכות הנתונה לו בסעיף 3 לפקודה, לתפיסה מיידית של החזקה בחלק מתוך המקרקעין המוחכרים למושב - לצורך סלילת הכביש כקבוע בתכנית המיתאר (הצו צורף כנספח ב לתצהירו של מר יצחק מרדכי, יו"ר ועד המושב, להלן: " מרדכי"). בהמשך לכך, ביום 22/6/06 ערך מר אברהם דיאמנט, מודד מטעם המשיבה, תרשים הפקעות (להלן: " המודד דיאמנט", ו" מע"צ", לפי העניין; התרשים צורף כנספח ג לתצהיר מרדכי). בחלוף מספר ימים, ביום 27/6/06, תפסה מע"צ את החזקה בשטח שהופקע. מע"צ ערכה פרוטוקול לתפיסת החזקה במקרקעי המושב (צורף כנספח ד לתצהיר מרדכי).

            יוער בנקודה זו, כי הפקודה בוטלה זה מכבר בחוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) (מס' 3), התש"ע-2010, שפורסם ביום 15/2/10 - ואולם הוראותיה ממשיכות לחול בנוגע להפקעה נושא תיק זה (ראו: סעיפים 22 ו-27 לחוק).

2.         על השטח שנתפס מידי המושב, וכך גם על שטחים נוספים שהופקעו מאחרים, סללה מע"צ את כביש 4313 העוקף את באר יעקב מצפון. הכביש, ככל שנסלל בתוך שטחי המושב, ביתר את המקרקעין של המושב למספר חטיבות - חלקן גדולות וחלקן קטנות עד מאד. אלה יכונו להלן: מגרשים E, D, C, B, A ו- F - בהתאם לסימונם על המפה נספח ב לחוות הדעת של שמאי המקרקעין מטעם המושב, מר אלי חלוצי (להלן: " המפה", " השמאי חלוצי", ו" חוו"ד חלוצי" - סומנה ת/1) - כאשר יצוין כבר כעת כי קימת מחלוקת באשר לזכויות החכירה של המושב בחלק מהם. מגרש F מהווה את החטיבה העיקרית של שטח המקרקעין שנותר בידי המושב לאחר ההפקעה לצורך סלילת הכביש, והוא נמצא מדרום לכביש (שטחו כ-500 דונם). מגרש E מצוי מצפון מערב לכביש והוא שני בגודלו (שטחו 49.6 דונם); ומגרשים C, B, A ו-D מהווים חלקות קטנות המצויות צפונית לכביש ושטחיהם נעים בין 1.31 דונם ל-8.4 דונם.

            הפקעתם של המקרקעין נושא תכנית המיתאר והצו לשם סלילת הכביש, הקטינה את שטחי העיבוד החקלאי של המושב. משכך ולאחר משא ומתן שהתקיים בין הצדדים, סוכם ביניהם כי מע"צ תפצה את המושב בגין אבדן זכויות העיבוד החקלאי לפי שיעור של 5,000$ בעד כל דונם שנתפס (המהווה 1,000 מ"ר), על פי שער הדולר במועד התשלום ובצירוף מע"מ. לסיכום זה ניתן ביטוי במכתב מע"צ מיום 24/7/06 הממוען אל ב"כ המושב (צורף כנספח ה לתצהיר מרדכי). עוד נאמר במכתב זה כי שווי הזכויות - ובהתאם לכך, שיעור הפיצוי בגין הפגיעה בהן - יחושב לפי תשריט מדידה שיוכן על ידי מודד מוסמך; וכי התשלום יבוצע בתוך 90 יום ממועד עריכת פרוטוקול התפיסה. במכתב מיום 4/10/06 מע"צ הודיעה למושב כי בהתאם לשומה שנערכה על ידי השמאית מטעמה, נקבעו למושב פיצויים בגין אובדן זכויות עיבוד חקלאי משטח של 79,005 מ"ר (הכולל שטח של 3,659 מ"ר המצויים מחוץ לקו ההכרזה); ובגין אובדן זכויות עיבוד חקלאי משטח נוסף של 9,860 מ"ר; היינו: סך כל השטח המופקע נאמד ב-88,865 מ"ר. לפיכך, סיכמה מע"צ, כי בהתאם לשיעור הפיצוי בסך 5,000$ לדונם שהוסכם בין הצדדים, זכאי המושב לתשלום מיידי בסך של 1,778,150ש"ח, ולתשלום נוסף בסך של 221,850 ש"ח; לאמור - סך כולל של כ-2,000,000 ש"ח (המכתב מיום 4/10/06, צורף כנספח ז לתצהיר מרדכי). אמנם המושב טען בכתב טענותיו כי חל עיכוב בתשלום הסכום השני, 221,850 ש"ח; אך בסופו של דבר סכומים אלה שולמו למושב במלואם, והמושב אינו עותר לפיצוי בגין ההשתהות הנטענת בתשלום. הלכה למעשה, לאחר ניכוי מס שבח מצד אחד ותוספת מע"מ מצד שני, מע"צ שילמה למושב סך של 2,117,882 ש"ח (להלן: " פיצויי ההפקעה"). העתקי השיקים ואישור התשלומים צורפו כנספחים ב ו-ד לכתב התשובה של מע"צ לתובענה (להלן: " כתב התשובה").

3.         דא עקא, לטענת המושב מע"צ לא יצאה ידי חובתה בתשלום הפיצויים כאמור, מששיעור הפיצויים שלהם זכאי המושב גבוה מכך; ואפרט.

            לגרסת המושב, הוא זכאי לתשלום פיצויים בעד שטח נוסף שלטענתו הופקע ממנו  למעשה (להלן: " פיצויי הפקעה נוספים"), וכן לתשלום פיצויים בגין נזקים שלטענתו גרמה ההפקעה לחלק המקרקעין שלא הופקעו הצמודים לשטח שהופקע, ולמחוברים למקרקעין שהופקעו (להלן: " פיצויי פגיעה"). המחוברים הם עצים וקטע מצינור השקיה.

       מלכתחילה המושב טען כי מע"צ תפסה בפועל, מכוח הצו, מקרקעין השייכים למושב ששטחם 94 דונם; ולא 88.865 דונם כפי שקבעה מע"צ. בטענתו זו הסתמך על חוות דעתו של מר אהוד לוטם, מומחה לפיענוח תצלומי אוויר (להלן: " המפענח לוטם"; ו" חוו"ד לוטם" - צורפה כנספח ח לתצהיר מרדכי). ואולם בסיכומים שהגיש לא חזר עוד המושב על טענה זו - וטוב שכך, משנתברר כי המפענח לוטם לא ביצע כל מדידה בשטח. עם זאת, המושב עותר לפיצויי הפקעה נוספים כאמור, באשר לטענתו בפועל הפקיעה מע"צ שטח נוסף של 19.750 דונם - מעבר לשטח של 88.865 דונם שבגינו שולמו למושב פיצויי ההפקעה - ועבור שטח זה לא שולם למושב כל פיצוי שהוא. בטענה זו מכוון המושב לכך שבעוד שהמודד דיאמנט מטעם מע"צ הביא בחשבון את שטח הכביש כולל המדרכות שמשני צדדיו, הוא לא הביא בחשבון שטח נוסף שנתפס על ידי מע"צ מעברן החיצוני של המדרכות. שטח זה שרוחבו מכל צד הוא 12.5 מ', לטענת המושב, ואורכו כאורך הכביש, נועד לצורך טיפוח נופי ועל מנת להסדיר את השיפועים שלצידי הכביש, בעיות ניקוז של הכביש וכיוצ"ב (להלן: " רצועות הטיפוח הנופי"). פיצויי ההפקעה הנוספים מסתכמים, לעמדת המושב, בסך של כ-444,000ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום תפיסת החזקה (27/6/06) - על בסיס הפיצוי המוסכם בסך 5,000$ לדונם בצירוף מע"מ. יצוין בנקודה זו, שמע"צ מצידה טוענת כי טענת המושב בכל הנוגע לרצועות הטיפוח הנופי והפיצוי המגיע לו בגינם, היא בגדר הרחבת חזית אסורה - ואדרש לכך בהמשך.

            אשר לפיצויי פגיעה - כפי שכבר צוין, כתוצאה מסלילת הכביש נוצרו 6 מגרשים (A, B, C, D, E ו-F) שסובלים, לטענת המושב, מבעיות שונות המתבטאות בפגיעה ביכולת העיבוד החקלאי שלהם. כך, לגרסת המושב, מגרשים A, B, C ו-D, בשל צורתם הבלתי רגולרית, מיקומם בסמוך לכביש בינעירוני, ניתוקם מהמגרשים הגדולים יותר  E ו-F, והיעדר גישה נאותה אליהם - אינם ניתנים כיום לעיבוד חקלאי. את נזקיו ביחס למגרשים A, B, C ו-D אמד המושב לפי שיעור הפיצוי שהוסכם לגביו ביחס למקרקעין שהופקעו, 5,000 $ בעד כל דונם, והעמידם על סך של כ- 414,000 ש"ח בצירוף מע"מ (סעיף 7ב לחוו"ד חלוצי).בהתייחס למגרשים E ו-F - לטענת המושב, סלילת הכביש יצרה שוליים נוספים מעבר לאלה שהיו קיימים קודם לכן - לאורך 600 מ"ר בגבול הדרומי והמזרחי של חלקה E, ולאורך 200 מ"ר בגבול הצפוני של חלקה F. משכך ובנוגע למגרש E - המהווה כאמור את חטיבת הקרקע השנייה בגודלה, שטחה 49.6 דונם - לטענת המושב, לצורך עיבודו של מגרש זה שנותק מחטיבת הקרקע הגדולה ,נדרשת הקצאה של שטח בתוכו לאורך השוליים הנוספים בגודל של 7.2 דונם שישמש לדרך שירות ולתעלת ניקוז פתוחה. שטח זה לא יוכל לשמש לצרכי חקלאות. לפיכך, לשיטת המושב, על מע"צ לפצותו בגין הפגיעה הנטענת על בסיס שיעור הפיצוי שהוסכם לגביו ביחס למקרקעין שהופקעו - בסך של 161,640 ש"ח בצירוף מע"מ (סעיף 7ג(1) לחוו"ד חלוצי). סלילה של דרך השירות וחפירה של תעלת הניקוז יעלו, להערכת המושב, 103,200 ש"ח; ועלות תחזוקת דרך השירות נאמדת, לאחר היוון, בסך של 68,750 ש"ח (סעיפים 7ג(4) ו-(5) לחוו"ד חלוצי). כן טוען המושב כי קימת פחיתה ביבול לאורך השוליים של המגרש ביחס לשאר שטחו; וכי הקטנת ההכנסות מיבול עקב כך לאורך השוליים הנוספים במגרש E מתבטאת בסך 101,030 ש"ח (סעיף 7ג(3) לחוו"ד חלוצי). לבסוף המושב טוען בנוגע למגרש E, כי יצירת מגרש זה, בשים לב לשטחו הקטן יחסית וצורתו הלא רגולרית - גרמה לעלייה בהוצאות העיבוד שלו, בעיקר בסעיפים של חומרי גלם ושעות עבודה, ובתוך כך הסבה למושב פגיעה שנאמדת בסך של 18,550 ש"ח (סעיף 7ג(2) לחוו"ד חלוצי). סך כל הנזקים ביחס לחלקה E נאמד אפוא על ידי המושב ב-453,170 ש"ח (סעיף 7ג(5) לחוו"ד חלוצי). מאחר שאורך השוליים שנתווספו למגרש F כתוצאה מסלילת הכביש הוא שליש מאורך השוליים הנוספים שנוצרו במגרש E - טוען המושב כי גובה הפיצוי המגיע לו בגין הפגיעה במגרש F הוא שליש מהפיצוי המגיע בגין מגרש E, קרי 151,000 ש"ח (סעיף 7ד לחוו"ד חלוצי). בנוסף, המושב טוען כי במהלך סלילת הכביש מע"צ עקרה 17 עצים, הותירה 26 עצים נוספים ללא אפשרות להשקותם, וכן פגעה בצינור ההשקיה שהותקן בידי המושב. נזק זה למחוברים הוערך בסך של 34,960 ש"ח (סעיף 7ה לחוו"ד חלוצי).

סך כל שיעור הנזק שהמושב עותר לפיצוי בגינו (פיצויי הפקעה נוספים ופיצויי פגיעה) נאמד ב-1,497,505 ש"ח.

4.         מע"צ אישרה בכתב התשובה כי בינה לבין המושב, שיוצג במשא ומתן שבין הצדדים בידי עו"ד משה קמר המשמש בא-כוחו גם בהליך נושא הדיון שלפניי, הושגו הסכמות כמפורט לעיל. עם זאת הוסיפה כי שיעור הפיצוי שנקבע - בסך של 5,000 $ בעד כל דונם קרקע שהופקעה - הוא גבוה מהשיעור המקובל, שהינו 4,000 $, וכי הוסכם על השיעור המוגדל לצרכי פשרה בלבד. על רקע זה, מלכתחילה טענה מע"צ כי ככל שתתקבל איזה מטענות המושב, יתבקש בית המשפט לבצע קיזוז בגובה ההפרש שבין שיעורי הפיצויים כאמור (סעיף 8 לכתב התשובה); ואולם מע"צ לא חזרה על טענה זו בסיכומים - ומשכך מדובר בטענה שנזנחה ואין עוד להידרש לה, מה גם שהיא לא הוכחה. עם זאת מע"צ טוענת כי משהסכימו הצדדים מראש על תשלום פיצוי בסכום הגבוה מהמקובל תמורת השטחים שנתפסו ועל פי מדידה של מודד מוסמך של מע"צ - שאמנם ביצע את המדידה וקבע כי סך השטחים שנתפסו הוא 88.865 דונם - אזי המושב מנוע מלהעלות טענות בדבר נזקים נוספים שנגרמו לו בגין אובדן זכויות עיבוד בקרקע; כך, כפי שניתן לדברים ביטוי בכתב ויתור ושיפוי שעליו חתם המושב ביום 5/10/06 באמצעות מורשי החתימה שלו - ומרדכי ביניהם (להלן: " כתב הוויתור, צורף כנספח ו לכתב התשובה).

            טענה אחרת שבפי מע"צ היא, שמרבית מהטענות והנזקים המפורטים בתובענה דנן, הועלו על ידי המושב במסגרת תביעה לפיצויים שהגיש לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מצפה אפק, לפי הוראת סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 - תביעה בגין פגיעה במקרקעין של המושב, שלא בדרך הפקעה, עקב מתן תוקף לתכנית המיתאר (להלן: " חוק התכנון והבנייה" ו" התביעה לפי סעיף 197"). יצוין כי התביעה לפי סעיף 197 נדחתה על ידי הוועדה המקומית והיא מצויה כיום בשלב הערר בפני שמאי מכריע (הודעת הערר צורפה כנספח ז לכתב התשובה; החלטת ועדת הערר מיום 9/8/09 בדבר מינוי שמאי מכריע סומנה נ/5). בהתייחס לרצועות הטיפוח הנופי, ולטענת המושב כי הוא זכאי לפיצויי הפקעה נוספים בגינם - כפי שכבר נזכר, מע"צ טוענת כי מדובר בטענה חדשה ובשינוי חזית, ומשכך יש לדחותה; ומכל מקום, כל טענה של המושב בעניין שטחים לטיפוח נופי שאינם כלולים בשטח ההכרזה על פי הצו, מקומה במסגרת התביעה לפי סעיף 197 ולא במסגרת התביעה דנן.

            מע"צ מוסיפה וטוענת כי פיצתה את המושב ביתר, מקום שחרף האמור בשומה שנערכה ביום 25/9/06 שלפיה נתפסו מקרקעין ששטחם 88,865 מ"ר, נתברר כי בפועל תפסה מע"צ רק 88,115 מ"ר. כך, על פי מדידה נוספת שערך השמאי דיאמנט בשטח ביום 22/7/07, לאחר שהוגשה התביעה - וזאת בעקבות טענת המושב שגודל השטחים שנתפסו מגיע כדי 94 דונם. המדידה הנוספת היא מדויקת בעוד שהשטח שלפיו שולמו למושב פיצויי ההפקעה חושב במדידה גרפית (ראו: סעיפים 6-4 לתצהיר דיאמנט; וסעיף 8 לחוות דעת שמאית המקרקעין מטעם מע"צ, גב' פנינה אבן-חן, להלן: " השמאית אבן-חן"; ו" חוו"ד אבן-חן" - צורפה כנספח ט לכתב התשובה). סכום הפיצויים ששולם ביתר עקב הפרש השטחים כאמור, מסתכם בסך 16,838 ש"ח, ומע"צ עותרת לקיזוז סכום זה מכל סכום שייקבע שמגיע למושב. לטענתה של מע"צ יש לקזז מכל סכום שיגיע למושב, גם את שוויו של כביש גישה קודם למושב הנמצא בתחום מקרקעי המושב ושטחו 3.5 דונם (להלן: " כביש הגישה הקודם"); שכן משנסלל הכביש, אין עוד צורך בכביש הגישה הקודם וניתן לעשות בשטחו שימוש חקלאי. ערכו של שטח זה, על בסיס של 5,000 $ לדונם - כשיעור החישוב של פיצויי ההפקעה - נאמד על ידי מע"צ בסך של 78,755 ש"ח (סעיף 8(6) לחוו"ד אבן-חן). 

            בהתייחס למגרשים C ו-D - לטענת מע"צ שטחים אלה כלל אינם מוחכרים למושב, ועל כן המושב אינו זכאי לכל פיצוי בגין הפגיעה הנטענת בהם. בנוגע למגרשים A ו-B ששטחם קטן וצר והם מגיעים יחדיו לכדי 5.92 דונם - בהתאם לאמור בחוו"ד אבן-חן, מע"צ הביעה נכונות לפצות את המושב לפי השיעור המוסכם לחישוב פיצויי ההפקעה, 5,000 דולר לדונם, שהם 132,904 ש"ח (סעיף 8(2) לחוו"ד אבן-חן). יוער כי בסיכום טיעוניה מע"צ מסייגת את נכונותה כאמור - והדברים יפורטו בהמשך. אשר למגרש E ולטענות המושב בנוגע לפגיעה ביכולת העיבוד החקלאי שלו, וכן בנוגע לצורך בסלילת דרך שירות בתוך המגרש בהיקף שטחו, ובחפירת תעלת ניקוז פתוחה - מע"צ טוענת כי בהינתן שטחו הסביר של מגרש זה, אין פגיעה ביכולת העיבוד החקלאי שלו; וכי אין צורך בדרך שירות באשר מע"צ תדאג לדרך גישה למגרש E ולניקוז נאות (סעיף 17 לכתב התשובה, וסעיף 8(3) לחוו"ד אבן-חן). מע"צ מכחישה את טענות המושב בנוגע להקטנת הכנסות בשוליים הנוספים שנוצרו במגרשים E ו-F עקב סלילת הכביש [סעיפים 17(ד) ו-18 לכתב התשובה, וסעיפים 8(3) ו-(4) לחוו"ד אבן-חן]. ככל שמדובר במגרש F, מע"צ טוענת כי זה לא נותק כלל ממקרקעי המושב - ואין כל בסיס לתביעה לפיצוי בנוגע למגרש זה.

            באשר לפגיעה הנטענת בעצים - מע"צ טוענת כי רובם הועתקו, לאחר עקירתם, לשטחי המושב; תחת עצים שלא ניתן להעתיקם, נשתלו אחרים; ואילו שניים מן העצים נותרו במקומם משאינם דורשים השקיה [ראו: סעיפים 3א-ד לתצהירו של מנהל פרויקט כביש 4313, מר יגאל נצר (להלן: " נצר")]. כן מכחישה מע"צ את הטענה שנגרם נזק למושב עקב פגיעה בצינור ההשקיה [סעיף 3(ה) לתצהיר נצר, וסעיף 8(5)(ד) לחוו"ד אבן-חן].

דיון

5.         כפי שכבר נזכר, לתביעה צורפו שתי חוות-דעת: האחת - מאת המפענח לוטם שהוא מומחה לפיענוח תצלומי אוויר, והשנייה - מאת השמאי חלוצי שהוא שמאי מקרקעין. בנוסף הוגש תצהירו של מרדכי.